Автор: Валентина Василева, данъчен консултант и партньор на ИПСБ.
Много често инвеститорите/строителните фирми имат практика да не продават самите недвижими имоти, а да направят с тях непарична вноска (апорт) в капитала на ново дружество. След това се прехвърлят дяловете от новото дружество на лицето, което иска да придобие сградата, като по този начин фирмата инвеститор извършва освободена доставка по смисъла на чл.46, ал.1, т. 5 ЗДДС. Съществуват опити на НАП при ревизия да приравнят прехвърлянето на дяловете на облагаема доставка с нова сграда, но Върховен административен съд има трайна практика да отменя тези ревизионни актове (виж Решение № 6611 от 30.05.2024 г.).
Безспорно апортът не е доставка на стока (недвижимия имот) на основание чл.10, ал.1, т.3 ЗДДС. Новото дружество се регистрира автоматично на основание чл.132 ЗДДС и става правоприемник на всички права и задължения за имота, включително и за извършване на корекции на ползвания данъчен кредит от инвеститора. Това обаче не означава, че новото дружество ще подава само нулеви ДДС-декларации, а трябва и да докаже използването на имота за независима икономическа дейност.
Ако новото дружество извършва с придобития имот облагаеми доставки, то не възникват специфични данъчни последици от гледна точка на ЗДДС.
Ако обаче се извършват освободени доставки по чл.45, ал.4 ЗДДС отдаване под наем на жилище за живеене на физическо лице, то ще трябва новото дружество да извършва ежегодни корекции по чл.79а ЗДДС за ползвания данъчен кредит от фирмата инвеститор/строител. Освен това на основание чл.27, ал.3, т.1 ЗДДС договореният наем следва да е пазарен ако наемателя е свързано лице (обичайно това е собственика на новото дружество).
В хипотезата на безвъзмездно лично ползване на имота, отново новото дружество ще следва да извършва ежегодни корекции по чл.79а ЗДДС, като всеки месец декември ще трябва да връща по 1/20 от ползвания данъчен кредит от фирмата, която е направила апорт на имота.
Когато имотът придобие статут на стара сграда (изминали са 60 месеца от разрешението за ползване), то неговата продажба може да бъде освободена доставка по смисъла на чл.45, ал.3 ЗДДС, но тогава пък ще следва да се извърши еднократна корекция на ползвания данъчен кредит от инвеститора/строителя на основание чл.79, ал.2 ЗДДС по формулите в ал.3, т.1 от същата разпоредба.
В заключение дори когато имотът не е придобит като покупко – продажба с начислен ДДС, а чрез покупка на дялове от ново дружество, не трябва да се игнорира задължението за корекции на ползван данъчен кредит при правоприемство при апорт.